不動產

龍邦國際為多角化經營之控股公司，總部位於台北，業務橫跨不動產開發、營造工程、殯葬事業、休閒娛樂及食品加工等五大事業群。不動產開發與營造為核心事業，包括住宅建案之開發銷售、商業大樓租售及營建工程承攬。殯葬事業經營納骨塔與生前契約業務。休閒娛樂事業涵蓋餐飲與娛樂場所。食品事業則從事加工與銷售。

龍邦國際 — 不動產開發、營造統包

不動產: 住宅購屋者、商辦企業租戶

宏璟建設股份有限公司 (2527，Hung Ching Development) 為台灣知名建設公司，與日月光[[半導體]]集團具有關聯。公司專注於台灣北部地區之住宅與商辦大樓開發，產品定位偏向中高階市場。主要業務涵蓋住宅大樓、商辦大樓之投資興建與銷售，以及不動產租賃收入。公司深耕大台北精華地段，以穩健經營策略著稱。

大華建設（華建）成立於民國 49 年，為台北內湖總部之老牌建設公司。主要業務為委託營造廠興建商業大樓及國民住宅之開發銷售與租賃，以及特定區域之土地開發業務。公司定位為不動產開發商（建設公司），非營造廠，係以建案規劃、銷售及租賃管理為主。近年聚焦於台北市精華地段之住宅與商辦開發案。

聯上發 (2537，WE & WIN Development) 成立於 1987 年，隸屬於聯上集團，關聯企業包括上市公司聯上實業 (4113)。公司原名春其開發，2008 年更名為聯上發。推案區域涵蓋北中南台灣，近年南部推案聚焦台南安南科工段及高雄地區，北部指標案「聯上澐朗」位於新店央北，總銷逾 130 億元。公司以住宅大樓為主力產品，兼營不動產租賃及電腦設備裝設業務。推案策略靈活，從首購到中高端住宅均有涉獵。代銷合作夥伴包括海悅國際、甲山林等知名代銷公司。

聯上發 — 住宅大樓開發、不動產租賃

基泰建設 (2538，Kee Tai Properties) 成立於 1979 年，總部位於台北。公司專營台北市精華地段之精品住宅及商辦開發，曾為台北市知名建商，長期深耕中山、大直、信義等區域。2023 年受到「大直工安意外」(基泰大直建案鄰損事件) 重大影響，施工中基地連續壁破損導致鄰宅傾斜下陷，引發社會高度關注。目前營運重點在於工安事件後續處置、受災戶重建補償及資產處分，以維持公司營運穩健。公司在台北市仍持有可觀之土地及不動產資產。建案曾委由根基營造、互助營造等甲級營造廠施工。

皇翔建設 (2545，Huang Hsiang Construction) 成立於 1991 年，總部位於台北。公司早期以豪宅開發聞名 (如曾名列亞洲十大豪宅之皇翔御琚)。近年積極轉型多元化經營，大力佈局商用不動產及飯店業務：(1) 頂級商辦 — 皇翔臺北廣場 (位於北車特區，採只租不售模式，獲 LEED 銀級及 WELL 銀級認證)；(2) 飯店事業 — 引進日本藤田觀光集團旗下Hotel Gracery格拉斯麗飯店，以及與萬豪國際合作之士林萬麗酒店。住宅開發聚焦雙北及板橋精華區。

日勝生 — 不動產開發、商場營運（京站時尚廣場）、污水處理BOT營運（日鼎水務）

不動產顧問: 建築設計與銷售代理公司

中國航運股份有限公司成立於1946年，為台灣歷史悠久之航運集團。公司營運採「海、陸」多角化策略：（1）海運： 擁有海岬型（Capesize）散裝船隊，主要載運鐵礦砂及煤炭，與國際礦商簽訂長約，獲利穩定；（2）陸運： 透過子公司偉聯運輸經營內陸貨櫃運輸（拖車），市佔率頗高；（3）貨櫃場/投資： 持有中櫃（2613）股權，並涉足不動產及投資業務。散裝海運之主要租家包括國際礦業巨頭Rio Tinto（力拓）及BHP（必和必拓）等。近年持續投資新造船擴充船隊規模。

聯邦商業銀行 (2838) 成立於 1989 年，隸屬泛聯邦集團。全台設有約 50 家分行。該行在信用卡領域表現突出，與 LINE Bank 聯名發行之信用卡深受市場歡迎。數位帳戶「New New Bank」已突破 50 萬戶。集團關聯瓏山林實業從事不動產開發與飯店經營，為聯邦銀在建築融資領域提供穩定利基客源。

聯邦商業銀行 (信用卡發卡、數位金融、企業放款與不動產融資)

不動產融資: 瓏山林實業及其他建設開發商

安泰商業銀行 (企業聯貸、結構融資、不動產土建融資及財富管理)

企業金融: 大型企業聯貸案、不動產開發商之土建融資

…有助於累積 IFRS 17 下之合約服務邊際 (CSM)。銷售通路以自有業務員部隊為主力，輔以銀行保險通路及保險經紀人代理人通路。資金運用投入國內外股票、債券及不動產等資本市場。受金管會監理，資本適足率 (RBC) 持續改善中。

投資標的: 國內外股票、債券及不動產市場

企業客戶: 大型企業聯貸案、不動產融資、中小企業授信

企業金融: 國內外大型企業聯貸案與不動產融資

不動產融資: 六都精華地段中大型建商

不動產融資: 六都精華地段中大型建商

匯僑 (2904，Prime Oil Chemical Service / POCS) 成立於 1978 年，2002 年轉型為化學品與油品儲槽租賃業務。公司為台灣最大民營石化岸槽倉儲服務商，儲槽規模僅次於台塑集團與台灣中油。核心業務涵蓋：(1) 儲槽服務事業 (佔營收約 79%) — 位於台中港石化專區，共計 51 座儲槽、總容量約 30 萬公秉，年貨物吞吐量逾 300 萬公噸；(2) 能源事業 — 子公司鎮陽能源系統於台灣及東南亞建置太陽能發電系統；(3) 不動產租賃 — 持有台北車站附近首德大樓辦公空間出租。

匯僑 (台中港石化岸槽倉儲服務、太陽能發電、不動產租賃)

不動產租賃: 首德大樓承租企業

鼎固-KY (2923，Ding Gu) 為日月光集團張家旗下的房地產開發商，主要業務位於中國大陸 (上海、重慶)。經營模式涵蓋「不動產開發銷售」(住宅) 與「商場辦公樓租賃」(日月光中心)。租賃業務方面，在上海及重慶擁有大型商場日月光中心與辦公樓，提供穩定租金現金流；開發業務方面，在上海、重慶、無錫等地開發住宅建案。近年亦回台投資不動產開發。母集團日月光半導體 (日月光投控) 為全球最大半導體封測廠。

宏太國際 (2924，Cayman Hongtai，原名東凌) 成立於 1988 年，2023 年更名為宏太-KY。公司原以自有品牌「黃色小鴨 (Piyo Piyo)」嬰幼兒用品為核心，為台灣嬰幼兒用品知名品牌。2022 年由全球第二大製鞋集團宏福集團 (張聰淵家族) 入主經營權後，積極轉型跨足不動產開發，旗下設有志竤建設 (台灣) 及勞德建設 (越南)。嬰幼兒事業銷售通路涵蓋台灣百貨專櫃 (新光三越、SOGO、遠東百貨)、母嬰連鎖 (丁丁藥局)、電商 (momo購物網) 及美國Walmart線上通路。2024 年已處分香港黃色小鴨國際子公司股權。

宏太 (黃色小鴨 Piyo Piyo 嬰幼兒品牌；志竤建設台灣不動產；勞德建設越南營建)

不動產: 志竤建設 (台灣)、勞德建設 (越南) — 新事業

產品與轉型方向：(1) 電子零組件 — 專業生產變壓器線圈架 (Bobbin) 與相關塑膠射出零件，間接供應 台達電、光寶科、康舒 等一線電源大廠；(2) 智慧交通解決方案 — 積極布局智能停車場管理系統與自動化停車設備；(3) 不動產服務 — 利用閒置廠房進行租賃與開發，強化穩定現金流；(4) AI 伺服器相關潛力 — 正尋求將其塑膠精密加工件導入伺服器與能源管理系統。

下游 (電源/停車/不動產):

太普高實業 (3284) 為印刷版材及營建雙主軸。印刷事業以CTP熱敏版為主力，為台灣印刷市場領導者，上游鋁基版材來自中鋁等鋁材廠，感光材料來自日本化學品廠。營建事業受惠熊本台積電擴廠帶動之日本不動產開發投資效益。另代理Fujifilm印刷相關設備。

不動產: 日本熊本 (受惠台積電擴廠)

日本不動產 — 台積電熊本效應

斐成為台南地區之營造與建設公司，主要經營住宅及大樓開發租售業務、建材批發及綜合營造。營收結構以營造工程占約 83.5%、建材銷售占約 11.8%、投資性不動產租金收入占約 4.7%。公司同時自行開發建案並對外承攬營造工程，具備建設開發與營造施工之垂直整合能力。

商辦租戶: 投資性不動產租賃客戶

租賃: 商辦與不動產租戶

皇龍開發股份有限公司 (3512，Royal Dragon Development) 為台灣不動產開發與營建公司。主要業務涵蓋住宅大樓、商辦及廠辦之投資興建與銷售，以及不動產租賃。推案區域以大台北地區及桃園為主。公司亦涉足營造工程，具備自有營造能力。近年聚焦於工業地產及廠辦開發，受惠於台灣製造業回流帶動之廠辦需求。代表建案包括桃園地區多項廠辦開發案。

欣陸投控（Continental Holdings）為投資控股公司，2010 年由大陸工程以 1:1 股份轉換設立，旗下涵蓋三大事業群：營造工程（大陸工程）、不動產開發（大陸建設）及環境工程（欣達環工）。大陸工程自 1945 年成立，為台灣歷史最悠久之營造廠之一，實績涵蓋軍事設施、工廠、高速公路、隧道、橋樑、台北捷運 及 台灣高鐵 等重大公共建設。大陸建設負責住宅、商辦等投資興建與租售。欣達環工負責水資源回收再利用及污水下水道興建營運（BOT）。

大陸建設 — 住宅與商辦不動產開發

信立化學工業股份有限公司 (4303) 成立於 1973 年，為台灣老牌合成皮與塑膠皮製造商。主要產品包含聚氨酯 (PU) 合成皮、聚氯乙烯 (PVC) 軟皮及透濕防水膠布等。產品廣泛應用於鞋材、家具沙發、皮包、汽車內飾座椅及成衣。信立近年積極導入環保製程 (無溶劑、水性 PU)，並跨足再生能源領域，建置自用太陽能發電設備以提升 ESG 競爭力。公司另持有大量不動產投資部位，業外收入對獲利有重大影響。

炎洲集團 (4306，Yem Chio) 成立於 1978 年，為全球前三大膠帶製造商，亦為全球第一大BOPP (雙軸延伸聚丙烯) 薄膜生產商。2009 年併購亞洲化學後成為全球上下游垂直整合最完整之包裝材料大廠。主要產品涵蓋 OPP 膠帶、PVC 膠帶、BOPP薄膜、偏光膜及光電材料。膠帶事業以 OEM 代工為主，3M為主要代工客戶 (大陸及美國銷售)。PVC 膠帶應用於汽車線束。另跨足面板/晶圓廠用特化清洗劑。集團兼營不動產、太陽能及旅館業。

郡都開發 (4402) (原名 福大材料科技) 早期從事 紡織 胚布與尼龍材料製造，近年經營權易主後，積極轉型為 不動產開發 與 再生能源 雙核心業務。在紡織本業上，已轉型為貿易商模式；在綠能領域，則從事 太陽能電廠 之投資、興建與維運 (EPC/IPP)，綠電收入佔比顯著。未來營運重心將聚焦於高雄地區之 住宅大樓 開發案，轉型為專業地產開發商。

建設事業：位於不動產產業之中游建設端，從事土地開發與建案規劃銷售。